Év végi ingatlanpiaci mérleg

0
9

Az elmúlt tizenegy hónap forgalmát nézve az idei a leghalványabb esztendő a rendszerváltozás óta – mondják az ingatlanforgalmazók. - Nem tudni mikorra heveri ki a piac az elmúlt év végén hozott kormányzati ingatlantámogatási szigorítások hatását. A piac – a havonta megkötött néhány adásvételi tranzakciótól eltekintve – szinte egész évben, így jelenleg is áll, amihez persze az is hozzájárul, hogy az eladók többsége a magas áraival többnyire továbbra is kivár.
A megkérdezett szakemberek nem várnak érezhető pozitív fordulatot a kormány januárra ígért újabb lakástámogatási elemeitől, például a garanciaalaptól, és a használtlakás-vásárláshoz igényelhető úgynevezett félszocpoltól sem. A 2005-ben induló „Fészekrakó program” másik új eleme, az állami kezességvállalással működő garancialap – amely a nagyobb önerővel nem, de a rendszeres jövedelemmel rendelkező fiatalok lakáshoz jutását kívánja segíteni - szintén érinti majd a használtlakás-vásárlókat, de kérdés, hogy miként. (Erről bővebben a következő számunkban olvashatnak!)


Két nagy cég épít lakásokat
S hogy mi a konkrét helyzet a kereslet-kínálat s az árak tekintetében a helyi ingatlanpiacon? Jellemző például, hogy amíg a lakásberuházó cégek a fővárosban és a nagyobb vidéki városokban az elmúlt év végi lakáscélú támogatás-szigorodások és kedvezménycsökkentések nyomán idén az új lakások iránti kereslet visszaesésétől tartottak, a Budaörsön fejlesztő társaságok optimistán nyilatkoztak, mondván: a városban évek óta jóval kevesebb új otthon épül, mint amennyire a piacon igény lenne, így egyelőre nem tartanak értékesítési gondoktól. Így látják a városban most építkező két cégnél is, akik közül a Strabag Építő Kft. már az elmúlt év augusztusában átadta lakóparkja első ütemét. Akkor a Terraparktól megvásárolt területre tervezett, többlépcsős beruházási program keretében egy év alatt 107 lakást épített fel, 10 600 négyzetméteres összlakóterülettel. A parkkal körülvett, pince plusz négyszintes, két-két lépcsőházas épülettömbökben 36 és 91 négyzetméter közötti alapterületű, többségében erkélyes lakásokat alakítottak ki, melyeket 260-295 ezer forintos négyzetméteráron értékesítettek. 
A tavaly decemberben megkezdett második ütemben újabb 160 lakás készült el, éppen e hónapban lesz a kulcsrakész átadásuk. Az öt lépcsőházas társasházakban ez alkalommal -- a vásárlói igényeket figyelembe véve – 32-115 négyzetméter alapterületű, középkategóriás otthonok épültek, s a szépen parkosított területet be is kerítik. Az épülettömbök alá teremgarázsok épültek, melyekben minden lakáshoz jut egy gépkocsi-férőhely. Az árak a telekáfa és az infláció hatására ugyan emelkedtek az elmúlt évhez képest, de a lakások nagy része ennek ellenére vevőre talált. Az értékesítés már tavasszal márciusban elkezdődött, melynek során a vevőknek a lakások négyzetméteréért – mérettől, fekvéstől és az épületen belüli helyétől függően – 287-313 ezer forintot kell letenni, míg egy teremgarázsbeli gépkocsiférőhely ára 1 millió 650 ezer forintba kerül.
A másik, a Budaörsi Lakópark Kft. égisze alatt megvalósuló, Domb nevet viselő kislakópark a városi bíróság épülete fölötti dombon, mintegy 13 500 négyzetméteres területen épül, s nevét is innen kapta. A már félkész állapotban lévő tartó fejlesztés -- melynek során 9 darab, 10 lakásos társasház épül fel - várhatóan jövő nyárra készül el teljesen, de a beruházó tervei szerint idén év végére kulcsrakészen már befejez 3 épülettömböt, összesen 32 lakással. A 8000 négyzetméteres belső parkban sétálóutcákat, pihenőket, a két szint plusz tetőteres, lifttel felszerelt nívós épületek földszintjén pedig üzlethelyiséget alakítanak ki. Az épületek egy része alá itt is mélygarázsok épülnek, míg másik részük alatt fitnesz-center, konditerem, három squash pálya, hangulatos kávézó kap majd helyet, melyeket bérbe adnak, így a majdani lakástulajdonosok külön díjért vehetik igénybe ezeket a szolgáltatásokat. A lakások négyzetméterára 320 ezer forintról indul, és a déli fekvésű, panorámásoké felmegy 357 ezer forint/négyzetméterig.
Ezen kívül a városban értékesítésre épül néhány magánberuházású családi ház is, ám számuk a néhány évvel ezelőtti ingatlanpiaci boom óta nem számottevő. Áruk telekkel együtt 300 ezer forint/négyzetméter körül mozog, mivel efölött jelenleg nincs fizetőképes kereslet irántuk. A helyi forgalmazók szerint a külföldiek – hacsak nem köti őket a városhoz vagy a fővároshoz munkahely -- inkább elmennek, mintsem ingatlanokat keresnének.

Nem kelnek el a használtlakások
Amíg az új lakások iránt – ha a tavalyihoz képest csökkenő mértékben is --, de van érdeklődés, év elejétől a városban is szinte teljesen leállt a használtlakás-forgalom. Kínálat ugyan jelenleg is van bőven, csak a vevők nem jelentkeznek, s a gyenge hasznosíthatóság miatt a külföldiek is inkább megpróbálják eladni itt lévő ingatlanjaikat, semmint vásárolnak – mondják ingatlanszakemberek, akik közül néhányan az elmúlt öt hónap forgalmát nézve úgy látják: a rendszerváltozás óta az idei a legrosszabb esztendő. Az árak ugyanakkor a vásárlók elmaradása ellenére tartják magukat: az 51 négyzetméteres panelekért 10,5-11,5 milliót, a téglaépítésű társasházi lakások négyzetméteréért pedig 260-280 ezer forintot kérnek. Sok 20-30 éve épült családi ház van hosszú hónapok, gyakran évek óta a piacon, melyek jó része eladhatatlan, s ha mégis gazdára talál egy-egy, azt a házhely viszi el. A hasonló lakóingatlanok ily módon, ha szép fekvésű, panorámás 800-1000 négyzetméteres telken fekszenek, akár 35-40 milliót is megérnek a vevőknek, akik többnyire új házat építenek a régi helyett. 
A helyi építési területek iránt – miként országosan – továbbra is van kereslet, s a folyamatos élénk vásárlói érdeklődés hatására az árak lendületes emelkedése – még ha nem is érte el -- lépést tartott a főváros budai területekével. Ennek oka, hogy Budaörs, ahol folytatódnak az infrastruktúra-fejlesztések, változatlanul a fővárosból a csendbe, a tiszta, jó levegőjű helyre vágyó családoknak a legkeresettebb helyszíne. A kilencvenes évek eleje óta tartó kitelepedési hullám eredményként sorra keltek el a szabad területek, ahol egy-két év alatt színvonalas családi otthonok épültek fel. Az élénk vásárlói érdeklődés hatására napjainkra alig maradt üres közművesített telek, és ha időnként megjelenik egy-kettő a kínálatban, igencsak magas árat kérnek érte. Ez alól nem képeznek kivételt a szinte beépíthetetlen (gyakran 5-7 méter széles) nadrágszíjparcellák sem, melyekből -- ha az új tulajdonos megfelelő méretű és beosztású házat szeretne rajta megvalósítani -- legalább hármat kell vásárolnia. Mára a közművesítetlen telkek négyszögölára is 50-70 ezer forint, míg a jó helyen fekvő, megfelelő méretű, panorámás közművekkel ellátott építési telkeké 100-150 ezer forint között mozog.

Belterületbe került részek
A rohamos fejlődés arra késztette az önkormányzatot, hogy az évek során mind nagyobb üdülőterületeket vonjon be belterületbe, illetve vegyes (lakó- és üdülőövezeti) övezetbe sorolja át. Ilyen terület például a Törökugrató egy része – ahol a felparcellázott telkeken az elmúlt évek alatt sorra nőttek ki a szép lakó-, illetve télen-nyáron lakható üdülőépületek, vagy a Kamaraerdő felső területe, amely szintén lakó- és üdülőövezetté fejlődött, és az Odvas-hegy Hegyalja út alatti és Domb utcai része is, ahol a felparcellázott telkeken nívós kislakópark és családi otthonok épültek. Várhatóan néhány esztendő múltán hasonló fejlődésen megy át a Frank-hegy és környezete is, amelynek szabályozási terve már elfogadott, és ahol a közműfejlesztésekhez szükséges útkialakítások beindultak. Kiemelt része a városnak a település „Rózsadomb”-jának nevezett volt Mávag területe, ahol jelenleg is igen magas, 40-45 ezer forintos négyzetméterárral kell a vásárlónak kalkulálni. Itt megtalálható mindaz -- közúton és tömegközlekedéssel egyaránt jó megközelíthetőség, megfelelő méret, kedvező tájolás és beépíthetőség, szép panoráma, közművek megléte --, ami akár 30-40%-kal is emelheti a Budaörs frekventált részein realizálható átlagárat.
Bár az elmúlt években Budaörsön is az építési telek volt a „slágeringatlan”, idén a piac ezen részterülete a városban is lecsendesedett kissé. Ennek egyik oka, hogy a jó paraméterű, panorámás üres területek aránya a folyamatos kereslet miatt mára jelentősen leszűkült, másrészt áruk napjainkra igen magasra szökött. Az örökpanorámás, minden szempontból kedvező adottságú, kiemelt helyen fekvő építési parcella négyzetméteréért jelenleg 42-45 ezer forintot is elkér tulajdonosa, s többnyire a teljes közmű nélküli üdülőtelkek négyzetméterára is eléri 15-20 ezer forintot. A külsőbb városrészi, mezőgazdasági besorolású -- korábban zártkertnek nevezett – keskeny területek négyzetméterára 5-10 ezer forint, míg a közműves magántulajdonú ipari telekingatlanoké 35-40 ezer forint között mozog.
A volt Mávag-területhez hasonló kedvelt hely az elmúlt másfél évtizedben villalakásokkal beépült Törökugrató, valamint Kamaraerdő, ahol a kínálati paletta szintén szűkös: itt szintén már csak a kitartó vásárló juthat hosszú várakozás után üres, vagy lebontható kisházas-üdülős építési telekhez, 22-42 millióért. Ennél olcsóbbak a 200-250 négyszögöles Frank-hegyi parcellák: átlagáruk 10-15 millió forint között szóródik, míg a közműves ipari területek 35-40 ezer forint/négyzetméteráron cserélnek tulajdonost. A konkrét kínálatot nézve talál az érdeklődő a kínálatban kamaraerdei, 800 négyzetméteres panorámás telket 30, a volt Mávag-részen 46, valamint Fügefa utcai, bontandó házas parcellát 27 millióért.
Vásárláskor azonban nem árt körültekintőnek lenni, az önkormányzat ugyanis több területen változtatási tilalmat rendelt el, ahol annak feloldásáig telek-átalakítást végezni, új építményt létesíteni, a régit átalakítani, bővíteni, lebontani, tehát értéknövelő változtatást végezni nem lehet. Ilyen területek például jelenleg a Fügefa utca, Koszorú utca környezete, vagyis az ún. Csiki hegy lába körüli rész. Ez zártkerti terület, amely a jövőben belterületbe vonható. Ezen terület hegy mögötti része, az alsó- és felsőszállási övezet várhatóan továbbra is mezőgazdasági művelésű marad, tehát nem kerül belterületbe vonásba.
A fokozottan védett, és szintén építési tilalom alatt álló Odvas-hegy, valamint a Hegyalja út közti rész belterületbe vonási kérelmét már korábban beadta a földhivatalba az önkormányzat. Itt ugyancsak több különálló, illetve osztatlan 550-750 négyzetméteres telekrészt árulnak jelenleg is, 7-15 millió forintos áron. Többségük ún. nadrágszíj méretű, alig 8-9 méter széles, így -- a tilalom feloldása után – is csak összevonásokkal lesz alkalmas beépítésre. Szintén építési tilalom alatt áll az ún. szilvás, amely jelenleg is mezőgazdasági művelésű besorolású: a terület egésze jogilag még nem rendezett.
Önkormányzati tulajdonú terület már alig van a városban. Ezek egyike a Tescoval szembeni 15 hektáros üres telek, melynek egyharmadnyi helyhatóság részének hasznosítására többféle elképzelés van. A szintén saját tulajdonú -- Kamaraerdő-Tétényi fennsíkon lévő – 15 hektáros területet idén hirdette meg egyfordulós pályázattal a város, 1 milliárd forintért. S bár a terület iránt nagy az érdeklődés, a szeptember 3.-án délig benyújtható pályázatok között az önkormányzat nem hirdetett eredményt, hanem tárgyalásokat folytat az érdeklődőkkel. A 15 hektár zöme belterület, amelynek 7-8 hektárján 250 új lakóingatlan (családi házak, társas-, vagy sorházi lakások), valamint további néhány hektáron néhány közintézmény épülhet, ehhez keres beruházót a település.