Beindul az ingatlanpiac? (2. rész)

0
18
3505.jpg

Budaörs mindig kiemelkedő helyet foglalt el Budapest agglomerációjában. Az ingatlan árak Budaörsön 2009-ig fokozatosan emelkedtek, de a gazdasági válság óta akár 10-20%-os visszaesés is kimutatható. A fővároshoz viszonyítva - ha a kiemelt, drágább kerületeket vesszük viszonyítási alapul -  leginkább a XI. kerületi árakhoz hasonlítanak a budaörsi árak, a  tizenkettedik és a második kerület ingatlanjai azonban már drágábbak a budaörsieknél.

« A magas árak ellenére ma is sokan költöznek ki a fővárosból Budaörsre, ezért az itteni ingatlanok keresettek és viszonylag jól eladhatóak. A kiáramlás Budapestről nem most indult el, ám az elmúlt öt-tíz évben megsokszorozódott. Ennek ellenére a 2008-ban kezdődő gazdasági recessziónak köszönhetően az ingatlanok iránti kereslet visszaesett, illetve hullámzóvá vált.  Különösen 2011-óta mutatkozott meg ez a negatív tendencia, ekkor ugyanis a korábbi évekhez viszonyítva, mintegy 30-40%-os eladási visszaesést tapasztaltunk »  – magyarázta Bódisné Vénusz Edit, majd hozzátette, hogy az ingatlanpiacon ebben az évben már némiképpen javuló tendencia figyelhető meg.  

Ebben az évben több az ingatlant kereső ügyfél, mint korábban, de bőséges az ingatlankínálat is az üzleti palettán. A potenciális vevők sokkal többet megnéznek az értékesítésre szánt ingatlanok közül, mint a gazdasági recesszió kezdetén. A növekvő kereslet mindenképpen bővülő ingatlanpiacra utal, amit az is bizonyít, hogy az ügyfelek érdeklődése legtöbbször nemcsak nézelődést jelent, hanem növekvő számú ingatlaneladást, azaz üzletkötéseket is. Bódisné Vénusz Edit szerint végre beindult a mozgás az ingatlanpiacon. Ráadásul tendencia az is, hogy aki eladja az ingatlanát, az általában vesz egy másikat helyette. Sokszor hitel kiváltása miatt, vagy egy minőségi váltás, esetleg házasság felbontása után válnak meg korábbi ingatlanjaiktól az emberek, és vásárolnak újat a régiek helyett. Aki megteheti és van rá pénze, társasházi lakásból egy kertes házba költözik, amikor pedig válásról van szó, két kicsit vesznek egy nagyobbnak az árából az ügyfelek.

Általában nyomottak az ingatlanárak, és nemigen változik ez a tendencia a közeljövőben sem. 2008-2010-hez képest 15-20%os áresés tapasztalható, és ez jelenleg is tarja magát. Az ingatlanjaikat eladó ügyfelek közül sokan kitartják az árakat, ezért aztán nehezen, vagy egyáltalán nem találnak vevőre – hangsúlyozta Bódisné Vénusz Edit. Azt is elmondta, hogy vannak nagyon nehezen értékesíthető, éveken át eladhatatlan ingatlanok is Budaörsön, ezek a 80-100 millió forintra tartott kertes házak. Ilyen esetekben a tulajdonosok akár 15-20 millió forintot is kénytelenek csökkenteni az eladási árból, ha valóban értékesíteni szeretnék nagy értékű ingatlanjaikat és nincs idejük kivárni azt a vevőt, aki hajlandó az elképzelt árat kifizetni érte.

A négyzetméterárak Budaörsön is változatosak. Panellakások esetén 200-220 ezer forint körül van a négyzetméterenként, természetesen a lakások állapotától függően. Lakóparkok esetén, társasházaknál 300-400 ezer forint a négyzetméterár, kertes családi házaknál 200-300 ezer forintot kell számítani, itt is attól függően, hogy Budaörs melyik területén helyezkedik el, mikor épült és milyen az ingatlan állapota. A legkedveltebb része Budaörsnek, az ingatlankereslet szemszögéből a Budapesthez közeleső Farkasréti út környéke, a Naphegy. A kertes ingatlanok árai ezen a részen valamivel magasabbak a város többi részéhez viszonyítva. Nagyon fontos azonban az infrastruktúra kiépítettsége is, például a buszközlekedés, az iskola közelsége.

S vajon mennyire használják ki a vásárlók az olyan állam által nyújtott vissza nem térítendő lakáscélú szociális támogatási formákat, mint például a szocpol, vagy az ún. megelőlegező kölcsön, illetve mennyire élnek hitellel? « Minimálisan élnek a felsorolt lehetőségekkel az ügyfeleink. Tapasztalataink azt mutatják, hogy tíz vevőből mindössze kettő, ha kihasználja az állam által nyújtott támogatásokat és azt is csak minimális hitelösszeggel. Maximum két-hárommillió forintot vesznek fel. Ma már kevés az olyan ingatlanvásárlónk, aki nyolc-tízmillió forint hitelben gondolkodna. Devizahitel szóba sem jöhet lakáscélra, de a kedvező kondíciókkal kínált banki forinthitelekkel sem jobb a helyzet, mert a hitel visszafizetése nagyon bizonytalanná vált az olyan ismert gazdasági körülmények miatt, mint például a munkahely elvesztése. Manapság inkább valamilyen lakáscélú elő-takarékossági formákban gondolkodnak a vásárlók.  Ebből adódóan az ingatlanforgalom javarészt csak készpénzes ügyfelekkel bonyolódik. »

Építési telket nem nagyon keresnek mostanában a vevők, de a kínálat is csekély, mára már beépült az üres telkek zöme Budaörsön. Ám nagyon sok érdeklődő lenne a Frankhegyre a kedvező árak miatt, ahova azonban az b önkormányzat nem ad ki építési engedélyeket, az ismert áövezeti átsorolási és közművesítési problémák miatt. Másik ok az lehet még, hogy az emberek mostanában nem szívesen vágnak bele építkezésekbe, mert ahhoz sok pénz és hitel is kellene, amitől ódzkodnak. Az elmúlt egy-két évben nem épülnek társasházi lakások sem amiatt, hogy kevés a beépíthető telek a településen, ámbár most is lenne rá igény. Ha mégis, akkor leginkább ikerházakat építenek a befektetők. Egy ilyen lakást, amelyhez kisebb kert is tartozik és körülbelül 120-130 négyzetméter alapterületű, 50-52 millió forint körül lehet értékesíteni.

Más a helyzet az ingatlanok bérlésével. A kiadó lakásokat, házakat nagyon keresik az ügyfelek, nagyobb a kereslet, mint a kínálat. Sokan vannak, akik bérelt lakásban élnének bizonyos élethelyzetek miatt, másrészt nagy számban jönnek fel vidékről dolgozni Budaörsre, mert itt több a munkalehetőség. A kicsi garzonlakástól egészen az önálló családi házakig van igény.

« Az ingatlanirodánknak, amely már közel 15 éve működik, széles a kínálati palettája: telkek, lakások, házak eladásán kívül családi házakat, lakásokat is adunk bérbe, valamint ingatlan értékbecslésekkel is foglalkozunk. Nagyon sok a visszatérő ügyfelünk. Amit még tudni kell rólunk, hogy tagjai vagyunk a Budaörsi Ingatlanszövetségnek, amelynek rajtunk kívül még összesen öt másik ingatlaniroda van a tagjai között. Közös adatbázisunk segít abban, hogyha bármelyik tagi irodánkba bemegy az ügyfél, az öt iroda teljes kínálatából tudunk ajánlani számára megfelelő ingatlant. Arra törekszünk, hogy ügyfeleink megfelelő színvonalú kiszolgálásban részesüljenek » – mondta végül az ingatlaniroda vezetője.

 Az első rész: http://www.budaorsinaplo.hu/gazdasag/20140325/beindul-az-ingatlanpiac-1-resz                                                                                         

3505.jpg